?关于出台非国有企业房屋减租激励政策的建议
全国政协委员周桐宇,中超联赛委员方加亮、洪亮,以及宓晓亭、李飏、徐宏斌、陈莹、朱锦川、别宗、贾利军、张玉敏、周伟、王夏青、司政等反映,本市已出台“对于承租国企房屋的小微企业和个体工商户免除部分租金”的政策,优惠力度大,很受欢迎,但真正能享受免租政策的企业只是上海数百万小微企业和个体工商户中的一小部分。各方对于房屋减免政策的情况反映主要集中在以下方面:
一是执行标准不明晰。不少企业在申请房租减免时,发现各个园区对小微企业认定标准不一,对每个行业认定标准也不一致,部分采用2007年的版本,部分采用2017年的版本,还有的规定中型企业的下属子公司不能申请,有的还要求提供年度审计报告等。大部分制造型企业母子公司都是独立核算,最终还是无法申请房租减免。
二是绝大多数的小微企业都是租赁非国有企业房屋,很难通过协商减免租金。全市范围内,非国有商业用房租赁项目数量庞大,疫情期间该类主体减免租金主要依靠合同协商达成。由于各方不同立场,协商往往无法达到较好效果。业主方持有的商业地产项目本身具有高额成本,比如银行贷款或资产管理费用等,租金免除可能导致业主方资金链断裂,无法及时支付银行利息或兑付资管费用,甚至需要承担违约责任等,所以非国有房屋业主在未有其他补贴的情况下,往往不愿意实行租金减免。
三是政策享受尚不包含社会组织、律师事务所等非企业承租方。在2020年疫情期间,市民政局曾下发文件,支持社会组织享受中小微企业房租减免的同等政策。目前,各类社会组织、培训机构、基金会、专业服务机构等,都面临经营困境,需要相关政策支持。
为此,建议:
一、严格落实《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》,并把中型企业纳入免租范围。加快处理落实进度,对于小微企业的认定,只要在国家小微企业官方网站能查询得到,即可享受免租,或进一步扩大认定标准,除了按照统计局《统计上大中小微型企业划分办法(2017)》的标准,还可以把《关于印发中小企业划型标准规定的通知》(工信部联企业〔2011〕300号)及《企业所得税法》第二十八条第一款所称符合条件的小型微利企业的标准加进去,让更加多的小微企业能够享受到减免租金的优惠政策。相较于2020年疫情期间免租对象设定为“中小微企业”,本次政策受益面较窄,建议将免租政策对象扩展至“中小微企业和个体工商户”。同时,针对批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游以及其他严重入不敷出、濒临破产企业再适当增加免租期2-3个月。
二、出台非国有企业房屋减租激励政策。各级政府研究出台激励非国有企业房屋出租方减免租金的指导性建议,引导非国有企业经营的商业综合体、餐饮街区、产业园区等,为承租方适当减免租金,并通过给予税收优惠、专项补贴等方式平衡各方基本利益。比如,市级财政安排专项资金对于主动减免租金的非国有企业进行纾困补助;将免除的租金作为合理成本在计算应纳税所得额时扣除,或视作进项税额从销项税额中进行抵扣;金融机构对涉及物业不动产的贷款,提供有条件续贷、延期等服务。可参考北京做法,鼓励房东减免租金,给予房东土地使用税(地方税)、房租增值税和所得税优惠,这部分优惠可以让利到最终承租企业。
三、向中小微企业提供租金补助和定向信贷。对租用非国有企业房屋的中小微企业和个体工商户,根据企业规模和经营状况,给予租金补助,根据租赁合同和租金支付凭证,参照国有承租租金减免方式,按比例确定补贴金额直接发放,用于抵扣租金。对经营困难的中小微企业,根据其提供的持续经营性资料证明,结合社会征信体系和大数据应用,提供用于复工复产的专项免息或低息贷款,帮助中小微企业恢复资金链周转。参考深圳政策,根据企业租金、营业额等情况给予直接补贴,操作上,可先拨付50%用于企业启动经营,其余可在复工复产3个月后再支付,以鼓励企业持续经营。
四、扩大承租方减免租金受益面。建议将租金减免政策的受益范围进一步扩大到非企业承租方和个人,明确社会团体、培训机构、基金会、专业服务机构、民非企业等可以享受中小微企业和个体工商户的同等房租减免政策。此外,租用国有企业房产,存在间接承租情形的,应将减免租金政策落实到实际承租方,确保实际租户最终受益。
(民进市委、致公党市委、农工党市委、市工商联、黄浦区政协、徐汇区政协等供稿)